Astuces pour trouver le meilleur investissement locatif
Avec les taux au plus bas et le prix de l’immobilier qui commence à remonter, nombreux sont les investisseurs désirant placer leur argent dans le locatif. Que cela soit pour des raisons de défiscalisation ou tout simplement de placement et de rentabilité, les investissements locatifs ne sont pas toujours faciles à mener.
Premièrement, il faut bien définir ses capacités de remboursement afin que la nouvelle mensualité ne déséquilibre pas votre budget mensuel (même s’il y a des revenus locatifs : n’oubliez pas qu’être propriétaire est synonyme de taxe foncière annuelle mais également de charges mensuelles et éventuelles dépenses de co-propriété). Il est important de ne pas se référer uniquement au plafond d’économie d’impôt pour choisir son investissement.
Voici quelques astuces à ne pas oublier lorsque l’on investit dans l’immobilier locatif :
- L’achat d’un petit appartement est plus intéressant fiscalement, car son rendement est meilleur qu’un bien immobilier de grande taille.
- Cependant, dans les petits appartements (studio et F2-F3), le turnover important peut entraîner des travaux de rafraîchissement plus fréquents et des mois sans loyer lorsque le bien n’est pas occupé.
- En terme plus value, la revente d’une maison sera presque toujours la plus intéressante.
N’oubliez pas que l’immobilier n’est pas un produit financier : raisonnez donc en pensant à la constitution de votre patrimoine plutôt qu’à votre fiscalité !
Bien choisir son assurance de prêt
Lorsque l’on contracte un crédit auprès d’un organisme ou d’une banque, une assurance est souvent obligatoire si la durée du prêt est longue ou si son montant est élevé. C’est le cas par exemple pour la quasi-totalité des crédits immobiliers : l’assurance couvre la perte de revenus (chômage, invalidité) pour vous permettre d’aborder votre crédit sereinement sur le long terme. Cependant, beaucoup d’emprunteurs ignorent qu’il n’est absolument pas obligatoire de souscrire son ASSURANCE DE PRET IMMOBILIER auprès de sa banque.
Et pour cause, depuis l’arrivée des lois Lagarde et Murcef, les consommateurs sont libres de prendre leur ASSURANCE CREDIT IMMOBILIER où ils le souhaitent.
Il y a cependant des conditions à cela, la principale étant que les garanties proposées par la compagnie d’assurance tierce soient au moins équivalentes à celle proposées par la banque ou l’organisme de crédit. Il existe ainsi des courtiers spécialisés dans la commercialisation de produits d’assurances de crédit, qui peuvent vous aider à réaliser des économies de plusieurs milliers voire dizaines de milliers d’Euro.
Pour en savoir plus, consultez les TARIF ASSURANCE DE PRET !
Crédit Revolving : éviter les mauvaises surprises
Les rachats de crédits sont monnaie courante aujourd’hui et tout le monde en parle, notamment grâce aux courtiers qui ont communiqué de manière très proactive sur le sujet ces dernières années. Cependant, parmi les différentes formules et les nombreuses clauses, il est parfois difficile de s’y retrouver et les mauvaises surprises peuvent arriver avec les crédits revolving.
Un crédit revolving est une somme d’argent mise à disposition par une banque, associée ou non à une carte de crédit. Souvent dangereux, ils vous conditionnent à dépenser de l’argent que vous n’avez pas. Ces crédits sont souvent très attractifs à première vue, car assorti d’un taux promotionnel durant les premières mensualités. Mais attention ! Il ne faut pas oublier que ce taux n’est généralement pas pratiqué sur l’ensemble de la durée de remboursement : il augmente grandement dès que l’on sort de la période promotionnelle.
Le risque de tomber dans le surendettement est donc bien réel avec ces crédits revolving. Il est facile de les cumuler auprès de différents organismes prêteurs qui ne regardent pas vraiment votre capacité de remboursement. Se cumulent donc inévitablement les intérêts et votre taux d’endettement et très rapidement, il devient impossible d’honorer vos remboursement si vous avez succombé à plusieurs offres faussement alléchantes.
Pour cette raison, le gouvernement vote actuellement une réforme du crédit à la consommation visant particulièrement la distribution du crédit revolving. En attendant, un rachat de crédits peut vous sortir de cette situation inconfortable : il diminue votre taux d’endettement et solde vos réserves d’argent. Vous n’avez plus qu’un seul crédit à rembourser !
Les Bonus-Malus Automobile en 2011
A l’origine, le bonus-malus écologique a été mis en place pour favoriser l’achat de petites voitures faibles consommatrices d’énergie et plus respectueuses de l’environnement. Seulement, le système a si bien fonctionné que les malus des véhicules les plus polluants (4×4 et voitures de sport) ne suffisent de loin pas à payer les bonus des petites voitures, et engendre donc un gros trou dans le budget de l’Etat français.
Ce dispositif très coûteux va donc être endurci dès l’année prochaine, et continuera chaque année à faire baisser la limite de grammes de CO2 par kilomètres donnant droit à un bonus. En 2010, cette limite était ainsi passée de 120g à 115g, et l’aide de 700 à 500 €. En 2011, la limite sera à nouveau abaissée de 5g pour atteindre 110g.
Le montant de l’aide gouvernementale ne bouge pas quant à lui, et reste fixé à 500 € minimum. Il peut atteindre jusqu’à 5000 € pour les véhicules hybrides les plus écologiques. Grâce à ce système de bonus-malus, les constructeurs sont accompagnés dans le développement de modèles toujours moins polluants. Chaque année, la limite devrait ainsi baisser d’au moins 5g par kilomètre.
Financer ses projets avec un rachat de crédit
Lorsque l’on parle de rachats de crédits, on évoque le plus communément le baisse du taux d’endettement ou celle du nombre de mensualités. Cependant, il existe d’autres usages aux rachats de crédits, à commencer par le financement de nouveaux projets comme l’achat d’une nouvelle voiture.
Prenons l’exemple d’un couple marié, propriétaire d’un appartement qu’ils remboursent chaque mois. Ayant du contracter un prêt pour des travaux en plus de leur prêt immobilier, notre couple est actuellement à plus de 40% d’endettement. Les revenus mensuels du foyers s’élèvent à 3100 €, et ils remboursent environ 1300 €.
Un heureux évènement attend nos propriétaires, qui se disent que c’est le moment de changer de voiture pour un modèle plus récent, fiable et spacieux, et avec des dispositifs de sécurité récents pour leur bébé. Ils y consacrer 20.000 €, qu’ils obtiendront grâce à un prêt hypothécaire à taux fixe de 5%.
Leur endettement est ainsi réduit à 25%, et notre couple profite de 600 € supplémentaires chaque mois pour préparer sereinement l’arrivée de leur premier enfant… Oh, et c’est une fille 
Tout savoir sur les taux fixes et taux variables
Le taux est le paramètre le plus important d’un crédit. Que cela soit pour un prêt immobilier ou un crédit à la consommation, le taux est le facteur principal qui, accouplé à la durée du crédit, permet de calculer les intérêts que vous aurez à rembourser. Le taux est donc un paramètre essentiel du coût global d’un crédit (hors assurance, frais de dossiers et autres éventuelles charges diverses). Le taux s’exprime en % et peut être fixe ou variable (ou « révisable »). Nous allons voir dans cet articles les avantages et inconvénients de chacun, afin de vous aider à faire choix en tout connaissance de cause.
Taux fixe
Comme son nom l’indique, le taux fixe reste constant sur toute la durée du crédit. Vous connaissez donc dès le départ avec certitude le montant de vos intérêts et de vos mensualités sur toute la durée du crédit. Les marchés financiers peuvent s’écrouler demain, cela ne changera rien pour vous, vous continuerez à rembourser chaque mois la somme convenue au départ, pendant la durée convenue elle aussi au départ. La solution de sécurité !
Taux variable
Le taux variable est indexé sur l’évolution des marchés financiers. Avec un crédit à taux variable, vos intérêts ne sont pas connus sur toute la durée de l’emprunt. A chaque période définie lors de la signature du contrat (3 mois ou 1 an en général), le taux et les intérêts sont réévalués. Si les indicateurs financiers sont bons (l’index EURIBOR est utilisé principalement), votre taux peut donc baisser entre le moment où vous contractez votre prêt, et le moment où vous terminez de le rembourser… Mais il peut également monter.
Un crédit à taux variable est donc plus risqué qu’un prêt à taux fixe, mais peut vous faire économiser beaucoup d’argent sur les intérêts, surtout si la durée de votre crédit est longue. Dans le cas d’une hausse du taux, plusieurs cas de figures sont possibles :
- les mensualités ne bougent pas, mais rallongement de la durée du crédit,
- les mensualités augmentent sans modification de la durée du crédit,
- les mensualités ET la durée du crédit augmentent.
Pour limiter les risques des emprunteurs, les prêts à taux variables proposent plusieurs plafonds :
- le nombre de mensualités est plafonné à une durée maximale,
- le taux est plafonné dans les deux sens, par exemple : on part sur un taux à 3% variable dans une fourchette +2 et -1, assurant l’emprunteur que son taux sera toujours compris entre 3 – 1 = 2% et 3 + 2 = 5%,
- un plafonnement pour les deux : on dit à ce moment là que le taux est capé.
Notre conseil : en cette période de reprise de l’économie, un taux variable peut être une solution intéressante sur le long terme. Mais ne vous engagez pas sur des variations trop larges, ni sur des durées supérieures à 10 ans. Les marchés restent fragiles et peu prédictibles.
Baromètre de l’Assurance Auto
Le dernier rapport de la Sécurité routière est plutôt rassurant : malgré le trafic et les chassés-croisés chaque année plus denses, la mortalité sur les routes de France au mois d’août a baissé de 5%, ainsi que les hospitalisation et les accidents corporels ! Globalement, ce chiffre suit la tendance 2010, avec une baisse générale d’un peu plus de 6%.
Selon l’Observatoire interministériel de la sécurité routière, ce chiffre de 5% est à prendre avec des pincettes, car cette année, le mois d’août comportait un week-end de chassés-croisés de moins que l’an dernier, avec des conditions météo plus favorables. Mais tout de même, ces chiffres sont encourageants et au delà du facteur humain (on est toujours content d’apprendre que moins de personnes décèdent sur la route), les retombées économiques sont directes pour nous, consommateurs.
Et pour cause, l’accidentalité et la fréquence des sinistres est prise en compte par les assurances auto pour fixer leurs tarifs. Ces bons résultats d’août, avec non seulement une baisse de 5% de la mortalité, mais aussi des baisses respectives de 31% et 12% pour les hospitalisations et les blessés, viennent jouer en notre faveur pour lutter contre la hausse généralisée des assurances auto dont nous parlions cet été.
